부동산 이중매매와, 사법상 효력, 배임죄 성부

부동산 이중매매, 사법상 효력, 배임죄

 

 

1. 사안

 

A가 자신의 부동산을 B에게 매각하고 계약금과 중도금을 수령한 상태에서, 더 높은 가격을 제시하는 C에게 부동산을 매도하고 소유권이전등기를 경료한 경우 B가 취할 수 있는 민형사상의 조치 및 사법상의 효력

 

 

2. 민/형사상의 효력및 조치

 

가. C가 A의 매도행위에 적극 가담하지 않은 경우(CASE 1)

 

(1) 민사상 효력 및  조치

 

C가 A에게 높은 가격을 제시하며 매도를 권유하였다고 하더라도, C가 A에게 매매대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받은 경우, C가 확정적으로 매매목적물에 대해 소유권을 취득합니다.

 

이에, 제1매수인인 B는 A를 상대로 민법상 손해배상 청구를 통해 B가 C로부터 받은 매매대금 상당액을 손해배상금으로 청구할 수 있습니다. 그 결과, B는 매매대상 목적물에 대해 소유권을 취득하지는 못하지만, 그에 상응하는 경제적 이익은 얻을 수 있습니다.

 

(2) 형사상 조치/ 처벌

 

배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배되는 행위를 하여 재산상의 이익을 취하고 본인에게 손해를 가함으로써 성립하는데, 위와 같은 이중매매 사안의 경우,제1 매수인인 B가 A와 매매계약을 체결한 후 계약금과 중도금을 지급한 상태에서, A가 C에게 부동산을 매도한 후 소유권이전등기를 경료한 경우, B는 A를 형법상 배임죄(형법 제355조 제2항)로 고소하여 처벌받게 할 수 있습니다.  

 

 

나. C가 A의 매도행위에 적극 가담한 경우 (CASE 2)

 

(1) 민사상 효력 및 조치

 

제2매수인인 C가 단순히 A에게 높은 가격을 매도를 권유한 것에 그치지 않고, A와 B가 매매계약을 체결한 사실을 알면서, 제1매수인인 B가 매매목적물에 대한 소유권을 취득하게 하지 못할 목적으로, A에게 자신과의 매매계약 체결을 적극 권유하고 가담한 경우, A와 C 사이의 제2 매매계약은 반사회적 법률행위로서 민법 제103조에 의해 무효가 되며, 이떄, C명의로 소유권이전등기가 경료되었다고 하더라도, 그 등기는 원인무효의 등기로 무효입니다.

제1매수인인 B는 매도인인 A를 대위하여 C명의로 경료된 소유권이전등기의 말소를 구하고, 자신 명의로 소유권이전등기를 구하는 방법으로 소유권을 취득할 수 있습니다.

 

(2) 형사상 조치/ 처벌 

 

A와 C의 제2매매계약이 민법상 무효로 되고, B는 궁극적으로 매매대상 목적물에 대해 소유권을 취득하게 되므로, B에게는 손해가 발생하지 않게되는바, A와 C가 배임죄의 기수범으로 처벌될 수는 없습니다.

 

다만, 최근 대법원은 "주식회사의 대표이사가 대표권을 남용하는 등 그 임무에 위배하여 회사 명의로 의무를 부담하는 행위를 하더라도 일단 회사의 행위로서 유효하고, 다만 상대방이 대표이사의 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 회사에 대하여 무효가 된다. 따라서 상대방이 대표권남용 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우 그 의무부담행위는 원칙적으로 회사에 대하여 효력이 없고, 경제적 관점에서 보아도 이러한 사실만으로는 회사에 현실적인 손해가 발생하였다거나 실해 발생의 위험이 초래되었다고 평가하기 어려우므로, 달리 그 의무부담행위로 인하여 실제로 채무의 이행이 이루어졌다거나 회사가 민법상 불법행위책임을 부담하게 되었다는 등의 사정이 없는 이상 배임죄의 기수에 이른 것은 아니다. 그러나 이 경우에도 대표이사로서는 배임의 범의로 임무위배행위를 함으로써 실행에 착수한 것이므로 배임죄의 미수범이 된다.(출처 : 대법원 2017. 7. 20. 선고 2014도1104 전원합의체 판결 [특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)])."고 판시하고 있는바, 위와 같은 대법원 판례의 취지에 비추어, A와 C의 제2매매계약이 무효라고 하더라도, A와 C는 배임죄의 매수범으로 처벌될 수 있을 것입니다.

 

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