재건축에 있어서의 매도청구권

재건축에 있어서의 매도청구권

 

1. 매도청구의 근거 규정

 

재건축에 대해 규율하는 도시 및 주거환경정비법(이하, ‘도시정비법’이라 함)은 사업에 동의하지 않는 소유자에 대한 매도청구권 행사 요건 및 방법에 대해 종래 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 준용하던 것을 개정하여, 정비사업의 특색을 반영하여 도시정비법에서 행사 요건 및 방법을 직접 규정하는 내용으로 개정되었고, 2018. 3. 20.부터 시행되었습니다.

 

[매도청구원의 행사 요건 및 방법에 대한 비교]

2018. 3. 20. 이전(도시정비법 및 집합건물법)

2018. 3. 20. 시행 도시정비법 제64조

<도시정비법 제39조> 제39조(매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.   <집합건물법> 48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. ② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

<도시정비법 제64조> 제64조(재건축사업에서의 매도청구) ① 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다. 1. 제35조제3항부터 제5항까지에 따른 조합설립에 동의하지 아니한 자 2. 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사 등 또는 신탁업자의 사업시행자 지정에 동의하지 아니한 자 ② 제1항의 촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다. ③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 토지등소유자는 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다. ④ 제2항의 기간이 지나면 사업시행자는 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 자에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다.

 

개정 도시정비법에 의하면, 재건축사업 시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구한 후, 소유자들이 동의 회답 서면을 수령한 날로부터 2개월이 경과한 때로부터 2개월이 내에 매도청구권을 행사해야 하는 것입니다.

 

2. 매도청구권의 제척기간  

 

대법원은 “집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제4항에서 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축 참여 여부에 대한 최고를 한 후 같은 조 제2항 소정의 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하도록 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 재건축참가자 또는 매수지정자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 재건축참가자 또는 매수지정자는 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 위 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결 소유권이전등기등).”고 판시하고 있어, 그 매도청구권의 행사를 위한 2개월은 제척기간으로 그 기간 내에 행사하지 않으면 매도청구권을 상실하게 됩니다. 반드시 소유자들이 동의 회답 서면을 수령한 날로부터 2개월이 경과한 때로부터 2개월이 내에 매도청구권을 행사해야 하는 것입니다.

 

매도청구권은 소유자 등을 상대로 소송을 제기하는 방법으로도 행사할 수 있는데, 이때, 소장은 매도청구권의 제척기간 내에 법원에 접수하였으나, 법원이 늦게 송달을 하여, 결과적으로 매도청구권의 제척기간이 도과한 후 매도청구권을 행사하는 내용이 담긴 소장 부본이 소유자 등에게 송달된 경우의 문제가 발생할 수 있는데, 대법원은 위와 같은 경우의 매도청구권의 제척기간 준수여부에 대해 “매도청구권의 행사에 그 행사 가능시점(최고서에 대한 회답기간 만료 다음날)으로부터 2월의 제척기간을 둔 취지는 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 택하여 매도청구를 함으로써 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익의 부당하게 침해되는 것을 막고 그들의 법적 지위가 장기간 불안정하게 되는 것을 피하는 등 그들의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하려는 데 있는 점, 제척기간이 도과하였다고 하여 매도청구권이 소멸하는 것이 아니라 다시 재건축결의 등 절차를 밟아 매도청구권의 행사를 다시 할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 제척기긴 도과 전에 소를 제기하였음에도 우연히 소장부본의 송달만이 제척기간 도과 후로 되었다고 하여 매도청구권의 행사가 부적법하다고 볼 수 없다(대법원 2003. 5. 27. 선고 2002다14532, 14549 판결 참조)”고 판시하고 있습니다.

 

참고로, 주택법상 매도청구권에 대해서도, 대법원은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다. 이러한 법리는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항 소정의 최고절차를 요하지 않는다고 해석되는 구 주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서도 마찬가지이다(대법원 2010. 1. 14 선고 2009다68651 판결).”고 판시하여 2개월의 기간을 제척기간으로 해석하고 있습니다.

 

3. 매도청구권의 제척기간을 도과한 경우

 

매도청구권의 제척기간을 도과하여 행사한 매도청구권은 부적법합니다. 그렇다고, 제척기간이 도과하였다는 사정만으로 매도청구를 영구적으로 못하게 한다면 합리적이지 않으므로, 그와 같은 경우에 대법원은“조합설립변경인가처분도 정비사업조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정하여 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로,조합설립인가처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고, 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다. 여기에서 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적ㆍ절차적 요건을 모두 갖추어야 한다고 해석함이 타당하다. 나아가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다고 보아야 한다(대법원 2013. 2. 28 선고 2012다74816 판결).”고 하여 새로운 조합설립인가 절차를 밟아 새롭게 매도청구를 할 수 있도록 하고 있습니다.

 

4. 매도청구권의 행사에 따른 매매대금

 

매도청구권이 행사되면 시가에 의한 매매계약이 성립되는바, 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 의미합니다( 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다40991 판결, 21563 판결 등 참조).

 

소송을 통해 매도청구권을 행사하는 경우 통상 법원 감정인의 감정에 따라 그 매매가격이 결정되는바, 감정인이 개발이익을 반영한 올바른 감정을 할 수 있도록 주의를 환기시킬 필요가 있습니다.

 

5. 매매대금에서 공제되는 금원

 

매도청구권에 대한 매매대금에 결정되면, 그 매매대금을 지급하고 토지 등에 대해 소유권이전등기를 이전받으면 됩니다.

 

다만, 매도청구권 대상이 되는 토지 등에 근저당권, 가압류, 압류, 임차인이 존재하는 경우, 사업시행자는 토지 소유자 등에게 매매대금 전액을 지급해서는 안 되며, 매매대금에서 토지 등에 설정된 근저당권의 피담보채무액, 압류·가압류의 청구채권액, 임차인에 대한 임대차보증금 등을 공제한 나머지만을 토지 소유자 등에게 지급해야 합니다.

 

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